22首股03 (185910)： 北京首都开发股份有限公司2024年跟踪评级

　　跟踪期内，北京首都开发股份有限公司（以下简称“公司”）继续深耕北京市，保持在北京区域的竞争优势，同评级观点

　　时公司作为北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开集团”）房地产业务主要运营主体，控股股东对公

　　司在资金等方面支持力度大。经营方面，2023年公司投拓谨慎，仅在北京、南京和厦门新增 5个项目，但总体剩余可

　　售资源较充足；在售项目以一二线城市为主，北京仍是项目储备和销售的主力城市，但北京市远郊区及三四线城市项

　　目存在去化和减值压力；2024年一季度公司销售下降明显，需关注年内销售完成情况；财务方面，公司资产和负债继

　　续收缩，债务规模小幅下降，但总体债务负担仍较重；2023年公司经营性和投资性净现金流同比向好，但利润总额转

　　为亏损，主营业务盈利能力下降，存货、其他应收款等房地产相关资产形成的非经常性损失加重了亏损规模，房地产

　　行业短期内复苏存在压力情形下，上述非经常性损失仍可能发生并对公司利润形成负面影响。公司融资渠道畅通，融

　　公司深耕北京，布局以国内一二线城市为主，加之股东支持力度大，仍可保持较强的区域竞争优势，但在新增土评级展望

　　可能引致评级下调的敏感性因素：公司控股股东对公司支持意愿减弱或支持力度大幅降低；公司销售情况受市场波动影响大幅降低，经营获现能力和盈利能力持续下滑；公司财务杠杆持续走高，偿债压力显著加大。

　　? 股东支持力度大。公司作为首开集团房地产业务主要运营主体，首开集团对公司支持力度大，截至 2023年底，首开集团提供股东借款

　　? 项目城市分布较好，北京区域竞争优势较强。公司土地储备较充裕，加之深耕北京区域，项目储备中北京占比较高；公司在售项目以

　　一二线城市为主，城市分布相对较好。公司在克而瑞 2023年北京房企全口径及权益口径销售金额均排名第 4位，全口径销售面积排名

　　? 公司融资渠道畅通、融资成本具有一定优势。2023－2024年 5月，公司累计发行债券 250.00亿元，资本市场发债渠道畅通；公司利用

　　银行贷款、债券等融资方式进行债务置换，综合融资成本继续优化（2023年末平均融资成本 4.26%）。

　　? 房地产市场下行加大项目去化难度，销售继续承压。受房地产行业持续下行影响，公司 2023年销售金额继续下降；目前房地产行业仍

　　处于下行态势，公司销售仍将面临压力，同时公司部分位于三四线等房地产市场调整较大城市的项目去化难度和减值风险提升。

　　? 债务负担较重，九游中国体育官方入口 九游体育资本结构有待改善。截至 2024年 3月底，公司全部债务资本化比率 66.71%，所有者权益中少数股东权益占 65.22%，

　　债务负担较重、权益稳定性较弱；公司在建项目尚需投资规模较大，筹资活动现金流持续净流出。

　　? 2023年公司盈利下滑、利润亏损，非经常性损失仍可能侵蚀利润。2023年，公司毛利率下降至较低水平，主营业务盈利下滑明显，叠

　　加大额利息支出，以及存货跌价损失、其他应收款坏账损失和投资的私募基金公允价值变动损失等非经常性损益对利润的侵蚀，公司

　　根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于北京首都开发股份有限公司（以下简称“公司”）

　　公司成立于 1993年，2001年在上海证券交易所挂牌上市（证券代码：600376.SH，证券简称：“天鸿宝业”后更名为“首开股份”）。

　　截至 2024年 3月底，公司股本 25.80亿元，北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开集团”）直接和间接持有公司 52.65%股

　　份，为公司控股股东；公司实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“北京市国资委”）。控股股东首开集团持

　　公司主要从事房地产开发销售和酒店物业经营等，按照联合资信行业分类标准划分为房地产开发经营行业。

　　截至 2024年 3月底，公司本部内设战略管理部、资产管理部、营销管理部、投资管理部、商业地产部、财务管理部、审计部等职能

　　截至 2023年底，公司合并资产总额 2532.27亿元，所有者权益 598.55亿元（含少数股东权益 381.28亿元）；2023年，公司实现营业

　　截至 2024年 3月底，公司合并资产总额 2480.05亿元，所有者权益 600.59亿元（含少数股东权益 391.68亿元）；2024年 1－3月，公

　　公司注册地址：北京市东城区安定门外大街 189号一层 103B；法定代表人：李岩。

　　根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于北京首都开发股份有限公司（以下简称“公司”）

　　公司成立于 1993年，2001年在上海证券交易所挂牌上市（证券代码：600376.SH，证券简称：“天鸿宝业”后更名为“首开股份”）。

　　截至 2024年 3月底，公司股本 25.80亿元，北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开集团”）直接和间接持有公司 52.65%股

　　份，为公司控股股东；公司实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“北京市国资委”）。控股股东首开集团持

　　公司主要从事房地产开发销售和酒店物业经营等，按照联合资信行业分类标准划分为房地产开发经营行业。

　　截至 2024年 3月底，公司本部内设战略管理部、资产管理部、营销管理部、投资管理部、商业地产部、财务管理部、审计部等职能

　　截至 2023年底，公司合并资产总额 2532.27亿元，所有者权益 598.55亿元（含少数股东权益 381.28亿元）；2023年，公司实现营业

　　截至 2024年 3月底，公司合并资产总额 2480.05亿元，所有者权益 600.59亿元（含少数股东权益 391.68亿元）；2024年 1－3月，公

　　公司注册地址：北京市东城区安定门外大街 189号一层 103B；法定代表人：李岩。

　　2024年一季度，外部形势仍然复杂严峻，地缘政治冲突难以结束，不确定性、动荡性依旧高企。国内正处在结构调整转型的关键阶段。

　　宏观政策认真落实中央经济工作会议和全国两会精神，聚焦积极财政政策和稳健货币政策靠前发力，加快落实大规模设备更新和消费品以

　　2024年一季度，中国经济开局良好。一季度 GDP同比增长 5.3%，上年年四季度同比增长 5.2%，一季度 GDP增速稳中有升；满足全

　　年经济增长 5%左右的目标要求，提振了企业和居民信心。信用环境方面，一季度社融规模增长更趋均衡，融资结构不断优化，债券融资

　　保持合理规模。市场流动性合理充裕，实体经济融资成本稳中有降。下一步，需加强对资金空转的监测，完善管理考核机制，降准或适时

　　落地，释放长期流动性资金，配合国债的集中供应。随着经济恢复向好，预期改善，资产荒状况将逐步改善，在流动性供需平衡下，长期

　　展望二、三季度，宏观政策将坚持乘势而上，避免前紧后松，加快落实超长期特别国债的发行和使用，因地制宜发展新质生产力，做

　　心；货币政策将配合房地产调控措施的整体放宽，进一步为供需双方提供流动性支持。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信

　　心；货币政策将配合房地产调控措施的整体放宽，进一步为供需双方提供流动性支持。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信

　　2023年房地产市场波动较大，其中一季度短暂回暖复苏后于二季度再次降温；虽 7月以来利好政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆

　　转，行业仍处于探底状态。受销售端未有明显起色影响，土地市场继续冷清但不同城市间仍有分化，城投兜底现象逐步退去，叠加融资端

　　修复有限，房企资金仍承压。考虑到房地产市场供求关系已发生重大变化，2023年以来调控政策延续宽松态势，放松政策密集发布，但市

　　企业规模和竞争力方面，公司作为北京最早从事房地产行业的大型国有上市企业，开发经验丰富、品牌知名度较高；公司形成了北京

　　区域、北方片区和南方片区三大区域，截至 2023年底，公司拟售、在售主要项目总建筑面积超过 4600万平方米；公司在克而瑞 2023年

　　房企全口径销售金额中排名第 23名，在克而瑞 2023年北京房企销售排名中，公司全口径及权益口径销售金额均排名第 4名，全口径销售

　　根据公司提供的企业信用，截至 2024年 5月 7日，公司本部已结清和未结清信贷记录中均无关注类和不良类贷款。根据公司过

　　往在公开市场发行债务融资工具的本息偿付记录，联合资信未发现公司存在逾期或违约记录，历史履约情况良好。截至 2024年 6月 20日，

　　联合资信未发现公司本部在国家工商总局企业信息公示系统、国家税务总局的重大税收违法案件信息公布栏、最高人民法院失信被执行人

　　信息查询平台和信用中国查询平台中存在不良信用记录；2023年 7月 19日，因业绩预告披露不准确且未更正、定期的财务数据披露

　　不准确，公司及有关责任人受到上海证券交易所通报批评；2023年 11月 30日，因定期的财务数据披露不准确，公司受到北京证监局

　　跟踪期内，因公司第九届董事会和监事会均已届满，公司于 2023年 6月 26日召开股东大会选举董事和监事，同时公司根据实际管理

　　需要，对《公司章程》中的部分条款作出修订，即公司董事会由 11名董事调整为 9名董事，监事会由 5名监事调整为 3名监事。公司于

　　2024年 5月 28日召开股东大会选举董事，公司现任董事 9名，其中，独立董事 3名。公司董事、监事及高管变动情况见下表，人员变动

　　2023年，公司投拓谨慎，剩余可售资源较充足，受市场下行及新获取项目减少影响，开工和销售下降明显；北京作为公司深

　　耕区域，仍是项目储备和销售的主力城市，但公司部分位于北京远郊区以及三四线城市项目存在去化压力。2024年 1－3月，公司

　　2023年，公司继续采取谨慎的拿地策略，于北京（3块）、厦门（1块）和南京（1块）共获取 5个地块，拿地均价同比有所下降，主

　　要系北京的 3个地块位于昌平区和顺义区，楼面价相对较低所致。2024年一季度，公司未新增土地储备。截至 2023年底，公司主要项目

　　可售未售建筑面积 1413.44万平方米，未售面积较充足，其中北京占比超过 35%，公司深耕北京区域的同时仍保持在国内二三线城市的战

　　略布局。但公司近年新增土储规模不大，部分城市主要为存量项目，是否能够支撑未来销售存在不确定性，同时公司在北京外布局较为分

　　散，存在一定管理压力。公司在葫芦岛、绵阳等三四线城市以及部分弱二线城市仍存在一定规模项目，目前三四线城市房地产市场调整较

　　随着公司土地投资力度持续放缓和根据市场情况调整开工节奏，2023年公司新开工面积同比大幅下降 75.92%，但竣工面积同比增长

　　2023年，受房地产行业继续下行影响，公司签约销售面积和签约销售均价均有所下降，其中销售均价下降主要系京外项目销售占比提

　　升同时北京朝阳区、海淀区项目当年销售面积少于 2022年所致；综上，签约销售金额同比下降 29.24%。从销售区域分布看，前十大城市

　　销售面积占 84.59%，分别为北京（占 43.31%）、成都（占 10.23%）、苏州（占 9.90%）、厦门（占 4.72%）、福州（占 4.33%）、太原（占

　　3.25%）、台州（占 2.28%）、武汉（占 2.23%）、天津（占 2.19%）和无锡（占 2.15%），主要为一二城市，其中北京仍为公司主力销售城市。

　　截至 2023年底，公司在售项目未售面积 1060.18万平方米，一线%、二线%、三四线%，以一二线城

　　市为主，但北京项目主要分布在昌平、房山、门头沟、密云、平谷、顺义等远郊区，销售速度相对北京主城区较慢，存在去化压力。

　　2024年 1－3月，公司签约销售面积同比下降 52.06%，签约销售金额同比下降 60.02%，下降趋势有所扩大，需关注公司全年销售情

　　公司将结构优化、动力强化和效率提升作为未来发展战略重点。其中结构优化方面，公司将坚持立足首都，积极融入“五子”联动，

　　加大城市副中心、“三城一区”及 5个平原地区新城布局，同时优化资产财务结构，加快存货去化，增强再投资能力，优化负债结构，保

　　持良性现金流，降低负债水平；动力强化方面，公司将从业务管控模式、人才建设、专业能力建设等方面优化，效率提升方面，公司将提

　　升组织运行效率、计划运营效率、产品创新等。2024年，公司计划销售面积 203.38万平方米，签约金额 489.46亿元，计划销售规模较 2023

　　年有所下降。考虑到公司近年来拿地规模和新开工面积大幅下降，未来销售规模仍有下降压力。

　　致同会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2023年财务进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计。公司 2024年一季度

　　公司资产规模继续收缩，整体资产受限程度较低；但存货面临去化压力和减值风险，合作开发形成的其他应收款和长期股权

　　截至 2023年底，公司资产总额较年初有所下降，主要来自存货的减少，资产结构变化不大。受经营性现金流入增加影响，公司货币

　　资金有所增长，受限比例 6.54%，此外货币资金中预售监管资金 24.02亿元；公司其他应收款规模较大，主要为合作项目往来款，账龄 3

　　年以上占 44.56%，累计计提坏账比例 3.06%，账龄较长且计提比例较低，对公司资金形成占用，同时若合作方出现流动性风险，公司其他

　　应收款或存在回收风险；公司存货受新增投资减少及项目结转影响较年初下降 15.85%，开发产品占比较年初提升 6.57个百分点至 26.45%，

　　当年计提存货跌价准备 17.03亿元，主要为对南通、东莞、福州及苏州等地项目进行的计提，考虑到地产行业下行趋势未扭转，公司部分

　　值变动损失 7.15亿元，主要系公司通过私募基金持有的康龙化成（北京）新药技术股份有限公司（证券代码：300759.SZ）股价下跌以及

　　公司权益稳定性较弱，债务规模继续下降，融资成本较低，但总体债务负担仍较重。

　　截至 2023年底，公司所有者权益 598.55亿元，较年初下降 10.71%，主要系亏损对未分配利润侵蚀所致；所有者权益主要由股本（占

　　4.31%）、其他权益工具（永续债，占 6.26%）、资本公积（占 12.78%）、未分配利润（占 9.70%）和少数股东权益（占 63.70%）构成，公司

　　截至 2023年底，公司负债总额较年初有所下降，流动负债占比有所下降。公司其他应付款随资金往来款增加有所增长；受销售下降

　　较多及项目交付结转，合同负债较年初下降 36.25%；长期借款（含一年内到期的长期借款）规模小幅下降，其中抵押借款占 21.23%、信

　　用借款占 24.85%、保证借款占 49.83%；公司债券融资渠道畅通，期末债券规模继续上升，截至 2024年 6月 18日，公司将于 2024年到行

　　2023年，公司经营性和投资性净现金流均保持净流入且同比向好，筹资活动现金流净额仍净流出；在经营和投资现金流入因

　　2023年，因销售回款下降，公司销售商品提供劳务收到的现金同比下降 16.65%，往来款收付规模均大幅下降，叠加土地支出减少，

　　公司经营性现金净流入规模同比增长 28.26%；公司投资活动收缩明显，投资性净现金流仍为净流入。2023年，公司外部借款规模下降，

　　但偿还债务（含永续债）规模相对仍较大以及一定规模的付息支出，筹资活动现金流净额继续净流出，净流出规模同比下降 66.57%。

　　从偿债指标来看，截至 2023年底，公司短期偿债指标表现均较年初有所提升，短期偿债指标表现较好，但长期偿债指标表现弱。

　　银行授信方面，截至 2024年 3月底，公司获得的金融机构授信额度合计 1816.13亿元，其中尚未使用的额度 1237.34亿元，授信额度

　　充裕。2023－2024年 5月，公司累计发行债券 250.00亿元，资本市场发债渠道畅通，同时公司作为上市公司，具备直接融资渠道。

　　对外担保方面，截至 2023年底，公司对外担保 24.72亿元，均为对公司参股公司的担保，或有负债风险可控。

　　公司本部主要承担管理职能，2023年资产和负债规模变化不大，债务负担重，投资收益为其主要利润来源。

　　截至 2023年底，公司本部资产总额 1602.86亿元、负债总额 1396.10亿元，规模和主要构成均较上年底变化不大。其中，货币资金

　　82.35亿元，较上年底增长 34.22%。截至 2023年底，公司全部债务 819.12亿元，以长期债务（占 86.01%）为主，全部债务资本化比率

　　79.85%，公司本部债务负担重。截至 2023年底，公司本部所有者权益 206.77亿元，股本占 12.48%、资本公积占 47.83%，权益稳定性一

　　公司本部主要承担管理职能，收入规模不大，利润主要来自投资收益。2023年，公司本部利润总额-18.99亿元，投资收益 15.36亿元。

　　公司践行绿色发展，履行社会责任，治理结构较完善，ESG表现对其持续经营无负面影响。

　　环境方面，公司在项目建设中积极应用绿色理念，以技术创新为根本支撑，专注节能降碳前沿，开展多个先进项目示范并获得国际认

　　证，在新能源领域持续投资基础设施建设，累计取得星级绿色建筑认证规模达 1900多万平方米，其中绿建三星级项目规模近 330万平方

　　米。社会责任方面，2023年，公司巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作，投入的总金额达 496.92万元。公司治理方面，公司根据有

　　关法律法规及公司章程，建立了较为规范的治理结构并制定了较为完善的管理制度，治理架构权责明确，运作规范。公司 ESG治理架构

　　主要由董事会、董事会秘书、ESG专责人员构成，并每年度发布 ESG。跟踪期内，公司因涉嫌信息披露违法违规受到监管机构的行

　　公司控股股东首开集团是北京市国资委全资子公司，也是北京市国资委旗下主要的房地产开发企业之一；2019年，首开集团被确立为

　　市级非经资产集中管理处置平台，负责对北京市内国有非经营性资产进行管理。经过多年的发展，首开集团着力打造非经资产管理处置和

　　城市有机更新两个平台，形成了非经营性资产管理、房地产及物业经营管理、建筑工程等多元化业务，开发经验丰富，综合实力强。截至

　　2023年底，首开集团资产总额 3021.93亿元，所有者权益 648.54亿元；2023年，首开集团实现营业总收入 587.23亿元，利润总额-52.50

　　公司作为首开集团房地产开发业务的主要运营主体，可获得首开集团在资金、担保等方面的支持，截至 2023年底，首开集团提供股

　　东借款额度为 41.00亿元；首开集团对公司提供担保金额 34.91亿元。

　　基于对公司经营风险、财务风险、外部支持及债项条款等方面的综合分析评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为 AAA，

　　维持“21首股 01”“22首股 01”“22首股 02”“22首股 03”和“22首股 04”的信用等级为 AAA，评级展望为稳定。

　　附件 1-1 公司股权结构图（截至 2024年 3月底） 资料来源：联合资信根据公司年报及公开信息整理 附件 1-2 公司组织架构图（截至 2024年 3月底） 资料来源：公司提供

　　附件 1-1 公司股权结构图（截至 2024年 3月底） 资料来源：联合资信根据公司年报及公开信息整理 附件 1-2 公司组织架构图（截至 2024年 3月底） 资料来源：公司提供

　　EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销 利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出

　　联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA级、CCC级（含）

　　以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

　　各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对象违约概率逐步增高，但不排除高信用

　　评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、稳定、发展中等四种。