房地产资产评估

　　⑵XXXXX位于XX市XXXXX，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。XXXXX外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项;电照线路暗设;每层设公共卫生间，装修中档;XXXXX配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般;设地下停车场。

　　本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：

　　3. 替代原则，要求价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。

　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为XXX。

　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为XXX。

　　估价对象位于XX市XXXXX第12层B8号，正南方靠XXX方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处XX市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是XX市一般的办公地段。

　　本估价有效期为自出具之日起壹年，即从2014年8月18日至2009年8月17日止。

　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。

　　估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：

　　估价对象位于XXX，其合法产权人为XXX公司，建筑面积共9687.69平方米。

　　委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)，即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的.稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格;建议拍卖底价为市场价格的80%。

　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。

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　　委估对象位于XX市XXXXX第12层B8号，《房屋所有权证》证号为邕房权证字第XXX号，权属XXXXX所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。

　　本提供的价格是估价对象在估价期日、在本的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格;采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。