房地产资产评估书

　　(一)在评估中有增、减值的资产，相应的会计处理企业应按规定程序报经政府有关部门批准后方可实施。

　　(二)评估对象中的土地使用权尚未办理土地使用权证,但已取得《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》。

　　2002年7月9日我所与委托方签订了“资产评估业务约定书”， 确定了评估目的、评估资产对象、范围和评估基准日。对该项目我所给予了足够重视，根据该项目特点，制定了相应的工作计划，拟定了评估工作方案,组织了各专业注册评估师的评估小组开展工作。

　　在项目运作的全过程中，按照国家对资产评估的有关规定和规范要求，进行了实地查勘和调查了解。评估师注重核查申报资料的完整性、真实性，听取了资产占有单位相关资产负责人对各项资产的分布、使用情况介绍,收集了有关的章程、产权证明、价格、市场信息及相关行业的经济技术指标等资料。根据委托方提供的资产范围，现场勘查了土地使用权。

　　3、本评估的有关附件为本的重要组成部分，与本书正文具有同等法律效力。

　　本评估依照法律法规规定发生法律效力，其结论有效使用 期自评估基准日起一年，即在2002年7月9日至2003年7月8日内有效。

　　本评估仅供委托方为本次评估目的使用和送交有关主管机关审查使用，评估书的使用权归XX市纺织工业集团公司所有。本公司承诺:未经XX市纺织工业集团公司许可，本公司不随意将评估向他人提供或公开。

　　本次资产评估遵循独立、客观、科学的工作原则;遵循产权利益主体变动原则;遵循资产持续经营、替代和公开市场等操作性原则;遵循谨慎原则。

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　　此次评估按单项评估加总的方法，因企业资产只一项，负债为零，所以企业整体资产价值即为此项土地使用权价值。

　　我们按照国家有关法规文件要求，以财政部“财评字[1999]91号《资产评估基本内容与格式的暂行规定》”为指南，撰写评估与说明。在评估人员和项目负责人校核的基础上，遵照本所对评估书审核的规定进行审核,由评估部负责人初审,所质量负责人复审,法人代表总审并签发,经签字盖章后向委托方提交评估。

　　3、本评估结果建立在委托方提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础上，为委托方指定之评估对象在评估基准日的公开市场价格。

　　1、本评估结果依据法律法规的有关规定，针对本次评估目的并在评估对象所处现行生产经营条件下有效;

　　2、本公司不对委托方运用本于本次评估目的以外的经济行为所产生的后果负责;

　　资产占有单位企业名称:XX经济特区XX房地产开发公司(以下简称XX公司)

　　XX公司经珠海市人民政府办公室珠府办复[1992]338号文批准成立，为珠海市市属国有企业(工商注册登记为集体企业)，取得珠海市工商局颁发的企业法人营业执照47号。

　　在认真分析研究各种影响资产价格基本因素的基础上，拟定了 资产评估基本思路，确定资产评估的计价标准与适用方法，在收集资产信息的基础上，进行了评定估算。

　　本所已于2002年6月21日对此项土地使用权出具了珠正评报字[2002]第129号土地估价，因此次评估基准日与上次相距很近，我们评定估算结果与上次相同。(详见附件1)

　　本所接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照科学的资产评估方法，对为本次股权转让而涉及的XX经济特区XX房地产开发公司的整体资产和负债进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序,对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查，对委估资产和负债的2002年7月9日所表现的市场价格作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果如下：

　　(三)评估结果未考虑该等资产已设定的抵押、担保、欠负的债项、税费等因素对资产价值的限制性影响。

　　(四)根据资产评估业务约定书之约定,是次评估中资产占有方提供的相关资料之合法性、真实性由委托方、资产占有方负责。

　　(五)参加评估项目估价人员按《资产评估操作规范》执业,与被评估资产各方当事人没有利害关系。

　　(六)自评估基准日至本出具期间，国家宏观经济政策及市场情况未发生重大变化。但本公司不能预计本评估出具后的政策、市场等变化对评估结果的影响。

　　本次资产评估是为了满足委托方股权转让需要，为其所对应的 行为提供价值参考。

　　具体资产只一项，为位于珠海市香洲前山北、梅华西路北侧11292.00平方米的土地使用权;负债为零。

　　本次求取企业整体资产价值，评估师选取单项加和法进行评估。因企业资产只有一项，且无负债，企业整体资产价值即为无形资产—土地使用权的价值。具体评估方法为：对于土地使用权采用假设开发法及成本逼近法进行评估。

　　自接受评估项目委托起至提交评估止，经过了接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交等过程，分述如下：

　　3、《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会“中评协[1996]03号)

　　4、《资产评估基本内容与格式的暂行规定》(财政部财评字[1999]91号)

　　(二)资产价格标准发生变化并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新评估。

　　1、本次评估基本前提是宏观经济政策无重大变化、企业的生产经营条件基本保持不变;

　　2、本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估值的影响，也未考虑遇有自然力和其他不可抗力对评估值的影响;

　　(七)评估结论由本评估机构出具,受本评估机构人员的职业水平和能力的影响。

　　(八)对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项，资产占有方在委托评估时未作特别说明，在评估人员专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

　　在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化，应按如下方法处理：